“現(xiàn)房銷售”的腳步更近了！
在“十五五”規(guī)劃建議明確推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了六大重點(diǎn)任務(wù)，其中就包括建立住房保障輪候庫(kù)制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。
過(guò)去30多年，很多購(gòu)房者都體驗(yàn)過(guò)“圖紙買房”的焦慮：僅僅對(duì)著戶型圖和沙盤，就花出了人生最大一筆消費(fèi)，在漫長(zhǎng)的等待期，還需要擔(dān)憂房屋爛尾風(fēng)險(xiǎn)以及交付質(zhì)量問題。
這一切，或?qū)⒊蔀闅v史。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已從10%提升至今年年初的33%，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)?。ㄊ校╅_展了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或出臺(tái)配套政策，在不久的將來(lái)，可售現(xiàn)房的規(guī)模或?qū)⒊狡诜俊?/p>
在多地試點(diǎn)中，“交房即辦證”“所見即所得”的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目大受歡迎，部分項(xiàng)目推出即“日光”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來(lái)樓市消費(fèi)邏輯將被重塑，住房消費(fèi)將從“賭預(yù)期”轉(zhuǎn)為“驗(yàn)實(shí)物”。
超30%商品房已是現(xiàn)房銷售
從1994年開始施行、至今已推行30余年的商品房預(yù)售制度，在我國(guó)或許將逐步退出歷史舞臺(tái)。
近期，“十五五”規(guī)劃建議發(fā)布，全文在多處明確了房地產(chǎn)相關(guān)論述，核心內(nèi)容包括推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度等。
此后，《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。這篇文章提出了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的六大重點(diǎn)任務(wù)。值得關(guān)注的是，六大任務(wù)中明確提出要建立住房保障輪候庫(kù)制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。
這也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將從此前的高規(guī)模發(fā)展模式全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向，以“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”為代表的一系列措施，有利于降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，將成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)。
實(shí)際上，早在2014年，即商品房預(yù)售制度施行約20年后，就有部分城市開啟了現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作。
比如在上海市黃浦區(qū)，2014年該區(qū)出讓的一宗地塊首次明確要求“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”。
海南是全國(guó)首個(gè)在省級(jí)層面推行現(xiàn)房銷售政策的省份，海南省規(guī)定，自2020年起，新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
2024年年底，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確將“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重點(diǎn)工作之一，標(biāo)志著現(xiàn)房銷售政策進(jìn)入全面推進(jìn)階段。
根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，自2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)?。ㄊ校╅_展了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或出臺(tái)配套政策。
克而瑞認(rèn)為，與十年前相比，當(dāng)前階段推行現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)基礎(chǔ)已趨成熟，也是順應(yīng)行業(yè)現(xiàn)實(shí)變化的做法。因?yàn)閲?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)已顯示，自2019年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%?？硕鸨硎?，未來(lái)可售新房的現(xiàn)房規(guī)?；?qū)⒊狡诜俊?/p>
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對(duì)記者表示，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比已從2020年的12.7%躍升至2024年的30.84%，近期更是達(dá)到36%，現(xiàn)房銷售市場(chǎng)基礎(chǔ)的成熟，為政策落地提供了堅(jiān)實(shí)支撐。
實(shí)景現(xiàn)房大受市場(chǎng)歡迎
毫無(wú)疑問，商品房逐步推行“現(xiàn)房銷售”，讓購(gòu)房者“所見即所得”，能夠解決當(dāng)下樓市中爛尾、貨不對(duì)板、信心不足等一系列問題。
以海南為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，海南實(shí)施的現(xiàn)房銷售政策有效提升了購(gòu)房者滿意度，新房投訴量下降67%；與此同時(shí)，頭部房企市場(chǎng)份額占比超過(guò)75%，行業(yè)集中度顯著提升。
一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近年來(lái)，上海也一直在試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，此前有一項(xiàng)政策就是部分區(qū)域在開發(fā)商拿地之初就約定樓盤內(nèi)1-2棟實(shí)行現(xiàn)房銷售，以位于松江區(qū)的華發(fā)建發(fā)泗水和鳴為例，該小區(qū)在2021年推盤，2023年已交付，但是交付之后仍有一批房源上市，以實(shí)景現(xiàn)房的模式銷售，價(jià)格與兩年前基本一致，當(dāng)時(shí)受到了市場(chǎng)歡迎，認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)大于房源數(shù)，需要較高積分才能入圍購(gòu)買。
今年4月，湖北省荊門市的荊門城市更新公司推出了當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目——城控·易居苑，憑借“交房即辦證”“所見即所得”的現(xiàn)房銷售模式，開盤首日，該項(xiàng)目推出的共計(jì)5棟106套房源全部售罄，成為今年荊門市的第一個(gè)“日光盤”。
張大偉表示，現(xiàn)階段現(xiàn)房銷售改革并非對(duì)預(yù)售制的簡(jiǎn)單否定，而是構(gòu)建“現(xiàn)房為主、預(yù)售為輔”的二元體系，從根源上切斷爛尾風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈。
過(guò)去在樓市中，市場(chǎng)權(quán)利是不平衡的。在傳統(tǒng)預(yù)售模式下，購(gòu)房者同時(shí)承擔(dān)著資金被占用、市場(chǎng)波動(dòng)與工程質(zhì)量三重風(fēng)險(xiǎn)。
“現(xiàn)房銷售要求房企必須以實(shí)物品質(zhì)贏得市場(chǎng)認(rèn)可，將風(fēng)險(xiǎn)從購(gòu)房者端轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商端，這是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障，將重塑樓市消費(fèi)邏輯，住房消費(fèi)將從‘賭預(yù)期’轉(zhuǎn)為‘驗(yàn)實(shí)物’。”張大偉說(shuō)道。
需要?jiǎng)?chuàng)新金融工具
未來(lái)將承擔(dān)更多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商又如何看待現(xiàn)房銷售？
“從短期來(lái)看，房企的資金會(huì)進(jìn)一步承壓，高融資成本的房企就徹底‘沒戲了’，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，以實(shí)景現(xiàn)房模式銷售能激發(fā)需求端的潛力，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)再顧慮房企未來(lái)能否交付，反而只需要去考慮產(chǎn)品力，從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房企又贏得了一個(gè)新的機(jī)會(huì)，因此未來(lái)還需要看針對(duì)現(xiàn)房銷售是否會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的金融端政策。”一名華東區(qū)域的房企人士對(duì)記者表示。
“單純的‘現(xiàn)房銷售’并不會(huì)真正解決銷售問題，現(xiàn)在市場(chǎng)上已經(jīng)有很多現(xiàn)房銷售的商品房，但是銷售情況差異很大，因?yàn)橛幸恍┦窃圏c(diǎn)項(xiàng)目、標(biāo)桿工程，還有一些是‘熬’成現(xiàn)房銷售的，它的產(chǎn)品力不行，即便是現(xiàn)房銷售，還得打折降價(jià)才能賣掉。所以根本還在于產(chǎn)品和質(zhì)量，未來(lái)市場(chǎng)整合會(huì)加速，有資金實(shí)力和產(chǎn)品力的房企才能存活下來(lái)，行業(yè)越來(lái)越集中。”另一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，現(xiàn)房銷售的持續(xù)推行，將讓行業(yè)整合進(jìn)一步加速。
張大偉認(rèn)為，如果實(shí)施現(xiàn)房銷售，房企面臨的資金壓力顯著增加，需加大金融支持力度，通過(guò)提高開發(fā)貸額度、延長(zhǎng)期限等措施緩解轉(zhuǎn)型陣痛。
記者發(fā)現(xiàn)，過(guò)去部分省市發(fā)布的試點(diǎn)現(xiàn)房銷售政策中，大部分都涵蓋稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費(fèi)、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)給予貸款優(yōu)惠政策等措施。
克而瑞認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度在全國(guó)落地必將面臨一系列挑戰(zhàn)，需要開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”及銷售回款定金等創(chuàng)新金融工具，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)需要針對(duì)現(xiàn)房銷售特點(diǎn)設(shè)計(jì)專門的融資產(chǎn)品，以緩解房企長(zhǎng)期資金壓力；此外還需要調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發(fā)商資金壓力。
