2025年開始進(jìn)入倒數(shù)，這一年對于房地產(chǎn)而言，夾雜著冷與暖，從大起大落變成理性分化——該跌的繼續(xù)表演高空跳水，該穩(wěn)的已經(jīng)悄悄止跌回升。對于普通人來說，既不愿意高位站崗，也不愿意抄底抄在半山腰，接下來是否還能繼續(xù)買房，更像一場與周期交手的零和博弈。
那么，2026年還能不能買房？買哪里的房子最保值？經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平最新觀點(diǎn)認(rèn)為，我們不能像網(wǎng)上的有些言論憑感覺，買房要靠科學(xué)。何謂科學(xué)？任澤平拋出了一個關(guān)于“保值率”的測算，也就是用最新的二手房均價，與2017年以來該城市的二手房價峰值，進(jìn)行相比計算。
目前來看，全國36個重點(diǎn)城市中，深圳的房地產(chǎn)保值率排第一，其次是上海、成都，北京、杭州緊隨其后，前五保值率都超過80%，成為過去十年里房地產(chǎn)保值能力最強(qiáng)的第一梯隊。
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深圳房地產(chǎn)保值率為什么能拿第一？任澤平指出，其核心優(yōu)勢是“創(chuàng)新紅利 年輕人口流入”，深圳是粵港澳大灣區(qū)的龍頭，是全國創(chuàng)新最活躍的城市，誕生了像華為、騰訊、比亞迪、大疆這樣的世界級高科技企業(yè)，貢獻(xiàn)了萬億級的產(chǎn)值，提供了百萬級的高薪就業(yè)崗位。
根據(jù)《中國城市95后人才吸引力排名》顯示，深圳連續(xù)兩年位居全國榜首，深圳14-35歲青年人口超800萬，占全市人口46%，年輕、高學(xué)歷、高收入的人口結(jié)構(gòu)，帶來了源源不斷的購房需求。
再看上海，房地產(chǎn)保值率穩(wěn)居全國前二，其核心支撐源于“全球金融中心地位”與“城市土地資源稀缺性”的雙重優(yōu)勢。作為長三角城市群的龍頭，上海不僅是國際金融樞紐，擁有浦東陸家嘴金融城、上海證券交易所等全球性金融基礎(chǔ)設(shè)施，更集聚了全國最頂尖的金融人才與資本資源。然而，與旺盛需求形成鮮明對比的是，上海的土地供應(yīng)正急劇收縮。過去五年，全市土地供應(yīng)規(guī)劃面積驟降60%，核心區(qū)域宅地幾乎“斷供”。供需失衡的加劇，直接引發(fā)今年魔都樓市兩大現(xiàn)象：核心區(qū)豪宅開盤即“日光”，地王紀(jì)錄屢被刷新。這種“寸土寸金”的稀缺性，與金融中心的虹吸效應(yīng)疊加，共同構(gòu)成了上海房價長期堅挺的底層邏輯。
第三名是成都，其表現(xiàn)不遜于一線城市，核心支撐在于“新增長極的崛起”與“商業(yè)資源的集聚效應(yīng)”。川渝地區(qū)正崛起為繼長三角、珠三角之后的中國第三大經(jīng)濟(jì)增長極，而成都作為中西部核心，憑借得天獨(dú)厚的戰(zhàn)略地位，吸引了最多世界500強(qiáng)企業(yè)在此扎根。
第四名北京，北京以絕對優(yōu)勢領(lǐng)跑——這背后是“首都光環(huán)”與“稀缺資源”的雙重加持，70%央企總部、43%高學(xué)歷人口流入的產(chǎn)業(yè)與人才優(yōu)勢，每100個新北京人中，就有43個手握本科文憑。這樣的北京，誰不想為孩子的未來占一座學(xué)區(qū)房？
第五名，是強(qiáng)二線的杭州，其核心密碼在于“數(shù)字經(jīng)濟(jì)生態(tài)”與“營商環(huán)境標(biāo)桿”的雙輪驅(qū)動。作為民營經(jīng)濟(jì)的高地，杭州孕育了38家中國500強(qiáng)企業(yè)，以阿里巴巴為標(biāo)桿，近年更涌現(xiàn)出“杭州六小龍”等創(chuàng)新勢力，持續(xù)釋放數(shù)字經(jīng)濟(jì)紅利。疊加全國領(lǐng)先的營商環(huán)境政策，吸引資本與人才加速集聚。
任澤平總結(jié)以上房地產(chǎn)保值率最高的五大城市，有三個核心規(guī)律：從區(qū)域上，看城市群：長三角、珠三角、成渝這三大城市群，平均保值率超過80%，人口流入、產(chǎn)業(yè)活力強(qiáng)。
從城市上，看核心區(qū)：一線、強(qiáng)二線城市的中心城區(qū)、高科技園區(qū)最穩(wěn)。比如上海內(nèi)環(huán)、北京金融街、杭州濱江，這些地方要么土地稀缺，要么產(chǎn)業(yè)富集，能夠提供旺盛的需求。
房子本身，看“地鐵 學(xué)區(qū) 改善”：地鐵沿線方便通勤，學(xué)區(qū)房解決教育剛需，新房次新房的戶型和配套更好，這三類房子流動性強(qiáng)，抗跌。要遠(yuǎn)離老破小和遠(yuǎn)郊區(qū)。
最后，任澤平建議，如果要買房：選“核心城市 核心地段”，地鐵沿線、帶學(xué)區(qū)的改善型住房，長期保值；如果要賣房：先查查所在城市的人口數(shù)據(jù)，要是在人口流出的小城市，尤其遠(yuǎn)郊區(qū)，不管現(xiàn)在什么價格，堅決處理。
要是在一線、強(qiáng)二線的核心區(qū)，不用急著割肉，這些核心資產(chǎn)，短期抗跌，長期保值，未來還可能再創(chuàng)新高。
此前，任澤平在接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)采訪時表示，“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口。”房地產(chǎn)早就不是“閉眼買就能賺到”的時代了，現(xiàn)在拼的是對城市基本面的分析，對后房地產(chǎn)時代規(guī)律的把握。
