創(chuàng)建全國文明城市，建設宜居整潔、設施完善、和諧共享的小區(qū)，不僅是老舊小區(qū)居民的迫切需求，更是城市更新的必要舉措。12月17日，記者獲悉，近年來，當陽市全力推進老舊小區(qū)綜合改造提升，部分老舊小區(qū)通過改造，實現(xiàn)由“臟亂差”到“美凈齊”的逆生長。
小區(qū)改造后
銀行授信 有力保障舊改資金
在實施舊改過程中，當陽市充分發(fā)揮地方國有平臺企業(yè)優(yōu)勢，在不新增地方政府債務的前提下，通過市場化手段助力城市老舊小區(qū)建設。今年3月，湖北省農(nóng)業(yè)銀行對當陽老舊小區(qū)項目綜合授信6億元（期限15年，LPR利率），為湖北省內(nèi)首單對地方平臺企業(yè)投放的大額度、長期限、無抵押貸款，為當陽市老舊小區(qū)建設提供了有力的資金保障。
“十四五”期間，當陽市計劃改造老舊小區(qū)369個，涉及1737棟房屋、19469戶，建筑面積約199萬平米，概算投資近10億元。今年4月，湖北省農(nóng)業(yè)銀行投放5000萬元資金，有效保障了297處基礎設施極為薄弱的小區(qū)先期進行排水和路面改造，確?！坝昙緹o澇、出行有路、夜晚有燈”基本要求。至12月，湖北省農(nóng)業(yè)銀行再次投放1.3億元資金，確保當陽市2022年7個片區(qū)舊改項目建設資金無憂。
據(jù)了解，后期，湖北省農(nóng)業(yè)銀行還將根據(jù)當陽市老舊小區(qū)推進進度，適時投放3.2億貸款，確保所有老舊小區(qū)提升、改善項目順利實施。
政府決策 全盤統(tǒng)籌老舊改造
老舊小區(qū)因其公益屬性，無論是政府專項債還是銀行融資，均存在投資和收入不能匹配的問題，因此，大部分地區(qū)采用的是財政投資+上級獎補+社會投資+居民出資方式籌集建設資金，長效管理主要靠業(yè)主自治或社會投資。
為破解老舊建設地方財力有限、獎補資金不足、社會激情不高、居民出資困難等問題，當陽市結合國有平臺企業(yè)轉型發(fā)展的內(nèi)生需要，進行了多種嘗試。
一是政府主導和主體推進相結合。當陽市將房產(chǎn)保障中心作為推進主體，負責制定老舊小區(qū)改造計劃、明確改造目標，向上申報補助資金；將當陽市建設投資控股集團有限公司（以下簡稱“當陽建投集團”）作為社會投資方和項目建設實施主體，負責項目建設資金的籌措、工程建設和后期運營管理工作；將街辦、社區(qū)和包聯(lián)單位作為治理主體，負責宣傳、動員和違建點拆除等相關工作。
二是一次規(guī)劃與分步實施相結合。當陽市在市級層面統(tǒng)籌城市總體規(guī)劃、片區(qū)規(guī)劃和老舊小區(qū)改造詳細規(guī)劃工作，實現(xiàn)三個層次規(guī)劃的互動、互適、互融。
三是項目建設與長效管理相結合。當陽市明確要求當陽建投集團要成立國有物業(yè)公司，負責老舊小區(qū)改造后物業(yè)、停車場和相關資產(chǎn)的維護和管理，并要求其成為地方物業(yè)行業(yè)的標桿。
國企參與 形成閉環(huán)
作為社會投資方參與老舊小區(qū)改造，當陽市建投集團利用其優(yōu)勢先后同國開行、農(nóng)發(fā)行、農(nóng)行等金融機構進行了深入對接。
為確保項目能成功落地，當陽建投集團還做到三管齊下，一是與有老舊小區(qū)貸款專項扶持政策的農(nóng)行深度對接；二是與國開行統(tǒng)貸支持的省長投洽談F+EPC模式；三是積極爭取省財政廳舊改專項債。
在對接過程中，無論是哪種模式，還款來源都是必答題。為此，當陽建投集團從經(jīng)營角度出發(fā)，結合老舊小區(qū)特點分別從停車位、廣告經(jīng)營、充電樁、自助售賣機、物業(yè)費進行了謀劃，同時還借助智慧化管理手段開發(fā)了“雄風e家”小程序，不僅應用于工程的現(xiàn)場管理，以降低成本，還將結合后期物業(yè)管理優(yōu)勢衍生社區(qū)團購、房屋租售等各種新業(yè)態(tài)，確保借用管還形成閉環(huán)。
同時，按照資源配資金、資產(chǎn)配資金原則，當陽市分別授予當陽建投集團相應老舊小區(qū)改造后停車場和廣告的特許經(jīng)營權，劃轉部分國有資產(chǎn)用于物業(yè)和社區(qū)活動用房改造，解決了金融機構對還款來源合規(guī)性的顧慮。
化零為整 實現(xiàn)區(qū)域資源整合
因歷史原因，各個老舊小區(qū)資源極為不平衡，有的小區(qū)場地開闊、占據(jù)黃金區(qū)位，基礎條件也較好，只需少量資金即可改造到位；有的小區(qū)基礎設施薄弱，需要大量資金進行改造，但沒有融資機構需要的可供平衡的資源匹配。
為解決單個小區(qū)存在的融資問題，當陽市將全市符合改造條件的369個小區(qū)整合打包為一個項目進行立項，納入當陽市“十四五”規(guī)劃，分3年實施。通過整合當陽市老舊小區(qū)項目，既滿足了銀行對項目符合性、合規(guī)性、收益覆蓋的要求，又能做到上位可研，指導申報湖北省住建廳舊改任務年度可研的編制，確保當陽市老舊小區(qū)能夠有序推進。
分區(qū)推進 打通片區(qū)痛點堵點
老舊小區(qū)最大問題主要涉及排水不通、道路不暢等基礎設施，如按常規(guī)分小區(qū)進行改造的方式，既不能從根本上解決問題，還會形成大量重復投資。
為此，當陽市按街道和社區(qū)將全市分成20個片區(qū)，并按片區(qū)進行推進，這樣既可以避免舊改項目遍地開花，還能整合相關職能部門力量，更快更好更精準地處理好老舊小區(qū)改造中遇到的一系列問題。
在推進時序上，當陽市按“一拆二建三管”，做到拆違先行，既拆違建，也拆圍墻，其目的就是通過拆違打通微循環(huán)，騰退出更多活動場地，作為共享片區(qū)資源。此舉得到片區(qū)居民拍手稱贊。
在建設模式，當陽市則按照“一圈二軸N節(jié)點”，結合城市更新要求，片區(qū)臨街一圈規(guī)范廣告位、改造或清洗立面、新增街頭小游園，拉通片區(qū)內(nèi)部背街小巷，以滿足消防通道要求；每個節(jié)點包含數(shù)個老舊小區(qū)，通過改造整合為一個大小區(qū)，既滿足共享共治需求，又能減少后期物業(yè)公司進駐管理成本。
多方投資 齊抓共管盤活小區(qū)
自參與老舊小區(qū)改造工作以來，當陽建投集團便緊緊圍繞居民最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，聚全力，補短板。
在2021年老舊小區(qū)改造工作中，當陽建投集團根據(jù)各老舊小區(qū)的不同特點和居民意見，為每個小區(qū)制定了不同的改造方案，努力為居民創(chuàng)造更加舒適、舒心的居住環(huán)境。
同時，當陽建投集團不僅注重外觀環(huán)境“面子”，更用心為居民解除煩惱的“里子”。
改造后，每個老舊小區(qū)路面平整、單元樓道粉刷一新、健身器材種類齊全、分類垃圾桶擺放整齊、停車位規(guī)劃有序、充電樁方便快捷……所到之處，聽到的都是居民的贊美之詞。
當陽建投集團明白，居民們豎起大拇指，和發(fā)自內(nèi)心的贊美之詞，才是衡量老舊小區(qū)改造工作成效的標尺。
當陽市更是充分調(diào)動各級力量，共同參與老舊小區(qū)的改造中，用看得見、摸得著的改造成果，惠民生暖民心。
除地方財政資金投資外，當陽市還帶動企業(yè)投資，如三峽新材投資近100萬元用于錦屏佳苑老舊小區(qū)改造；為配合老舊小區(qū)改造，當陽市自來水公司拆除了其自建的36套門面；當陽市玉陽街道辦事處遷移了其位于核心商圈的果行，并改造為片區(qū)停車場；陜西金葉、東方超市、北山超市等企業(yè)投資近1000萬元參與老舊小區(qū)改造；當陽市移動、電信、聯(lián)通等弱電管線單位，分別對老舊小區(qū)管線進行了規(guī)整。
正因為以上一系列便民舉措，當陽市舊改讓居民的生活更便利、心情更舒暢，在切實提高了居民生活質量的同時，更提高了居民的幸福感和滿意度。(通訊員江玉博)
