前言：社區(qū)運(yùn)營創(chuàng)新，成為開啟地產(chǎn)下半場的關(guān)鍵所在。
不久前，迪馬股份董事長、東原集團(tuán)董事長羅韶穎應(yīng)邀參加由經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、資深財經(jīng)主持人、評論員馬紅漫擔(dān)當(dāng)主持，博加信息董事長兼CEO孫丹麟、易居企業(yè)集團(tuán)副總裁于丹丹作為欄目嘉賓的國內(nèi)首檔總裁級別地產(chǎn)talk視頻直播欄目《地產(chǎn)“大家”說》。圍繞“近鄰似乎不再近”、“內(nèi)容是社區(qū)運(yùn)營的核心”、“地產(chǎn)下半場”等不同維度，探討社區(qū)運(yùn)營創(chuàng)新背后的深層邏輯，為行業(yè)帶來了一場別開生面的觀點分享。
近鄰似乎不再近
馬紅漫博士指出，現(xiàn)在人買的房子越來越貴，房子裝修條件越來越好，但是以前小時候那種鄰里關(guān)系都蕩然無存。搬進(jìn)新房，對面是誰根本不認(rèn)識。當(dāng)近鄰不再近的時候，從地產(chǎn)商的角度，有沒有可能讓變淡的鄰里關(guān)系能變好起來？從商業(yè)邏輯上來講，社區(qū)文化對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，它在社區(qū)中存在的意義到底是什么？從鄰里關(guān)系看社區(qū)商業(yè)半徑，對于鄰里關(guān)系的商業(yè)化操作，關(guān)鍵在于社區(qū)運(yùn)營的內(nèi)容邏輯及背后的商業(yè)邏輯、社會邏輯。
內(nèi)容是社區(qū)運(yùn)營的核心
博加信息董事長孫丹麟則認(rèn)為，在幾十年前，生活的環(huán)境比較穩(wěn)定，鄰居基本上十幾年都不變。但現(xiàn)在隨著人口流動性的增大，我們的社會關(guān)系往往從一個城市過渡到另一個城市，成了新移民了，這時候就需要一個紐帶去連接。
房地產(chǎn)的初始階段可以看作是空間提供商，房地產(chǎn)商向住戶提供空間，隨后空間搭配點什么呢？物業(yè)服務(wù)的價值就得到了體現(xiàn)，等到在后面，隨著行業(yè)精裝的出現(xiàn)，空間又被重新整治了一遍。但現(xiàn)在，大家的需求發(fā)生了變化？人們更多需要的是內(nèi)容，居住需求不再單純的停留在空間上，價值在發(fā)生偏移?，F(xiàn)在我們不斷地在說運(yùn)營是未來能力，那么運(yùn)營什么是至關(guān)重要的，即核心是內(nèi)容的運(yùn)營。
地產(chǎn)下半場的考驗
易居副總裁于丹丹認(rèn)為，時代在轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)下半場的考驗已經(jīng)悄然來臨。多年的社區(qū)結(jié)構(gòu)，改變了鄰里之間的相處方式，那么下一階段的社區(qū)該如何發(fā)展，房企對社區(qū)的運(yùn)營，又該如何進(jìn)行創(chuàng)新？
房企在當(dāng)下及未來的變現(xiàn)方式，是從C2M的關(guān)系企業(yè)中做到定制化，把社區(qū)運(yùn)營的社交化轉(zhuǎn)為生產(chǎn)力，這將成為企業(yè)盈利的直接體現(xiàn)。另外，對于社區(qū)的商業(yè)邏輯，和諧社會是房產(chǎn)增值的動力，如果在最基礎(chǔ)的層面就把問題解決了，鄰里關(guān)系就會很融洽、社區(qū)就會變得很和諧，同樣的，就不會形成很尖銳的社會矛盾。所以社區(qū)是和諧社會很重要的一個細(xì)胞，在這個細(xì)胞當(dāng)中，回歸到房地產(chǎn)語言來說，就是地產(chǎn)下半場考驗的也是我們自己對持有物業(yè)的運(yùn)營能力，不像原來說的誰賣的快，在排行榜上就靠前。
東原社區(qū)的創(chuàng)新之路
迪馬股份董事長、東原集團(tuán)董事長羅韶穎從基因、創(chuàng)新、社會、商業(yè)四個角度，剖析了東原社區(qū)的發(fā)展之路。
東原社區(qū)的人性基因
談到現(xiàn)代的鄰里關(guān)系，正如董事長羅韶穎所說：“住到一個小區(qū)當(dāng)中，周邊鄰居是個什么秉性，大家都還是天然的會有戒備心理，因為中國人整體來講還是比較羞澀的?！?/p>
基于大部分購房客群的痛點，東原創(chuàng)建了社區(qū)交互平臺。比如在童夢童享兒童社區(qū)，一方面促進(jìn)社區(qū)運(yùn)營發(fā)展，另一方面給予兒童理想的游樂場所，不只專注與兒童玩樂，還能促進(jìn)家長們的社交，兩全其美。在東原的社區(qū)內(nèi)設(shè)有專門的兒童車類，從推車到滑板車，然后還會有飲水區(qū)、休息區(qū)等區(qū)域，讓陪伴者也有舒適的地方待著。羅韶穎表示，再往后還會有線上的互動平臺，過往的考量全部是基于線下，未來將會有線上的互動平臺。
一般來講，東原社區(qū)里面的活躍分子都偏年輕化，老人其實在社群里面是典型的弱勢群體。如何做到關(guān)懷老人？原聚場團(tuán)隊自己主導(dǎo)，主推的一個班，就是教老年人用智能手機(jī)。讓老年團(tuán)體形成一個新的社交圈，實現(xiàn)線上線下的相互交流。
東原社區(qū)的運(yùn)營創(chuàng)新
2012年，東原集團(tuán)提出“童夢童享”概念，并于2014年底將概念變成現(xiàn)實，落地于重慶東原D7區(qū)，把3978㎡的場地給了孩子，這成為國內(nèi)首個尊重兒童成長的社區(qū)。在提及原聚場的時候，羅韶穎還表示：東原所創(chuàng)建的原聚場以“生活藝術(shù)·親子·戲劇”為三大核心元素，其打造的生活藝術(shù)秀場、自在創(chuàng)意空間、最潮的社區(qū)多元文化樞紐。正是致力于讓社區(qū)居民之間產(chǎn)生連接，進(jìn)而回歸雞犬相聞、守望相助的鄰里關(guān)系。
談到原聚場的運(yùn)營，她表示原聚場運(yùn)營團(tuán)隊一直在退后，把業(yè)主推到臺前，鼓勵業(yè)主去做組織者、運(yùn)營者，活動的創(chuàng)建者，社區(qū)的維護(hù)者。讓社區(qū)資源充分流動、讓業(yè)主參與社區(qū)建設(shè)是社區(qū)實現(xiàn)自循環(huán)的最佳方式。一群熱愛真生活的業(yè)主創(chuàng)造了“獨樂樂不如眾樂樂”的社區(qū)，而這一切，原聚場只是恰好提供了這樣一個平臺。
東原社區(qū)的商業(yè)邏輯
談到社區(qū)商業(yè)價值問題，羅韶穎表示，可能你很難直接把構(gòu)建良好社區(qū)關(guān)系的付出，跟你的收益掛起勾來。但是她相信一定是有回報的，回報會體現(xiàn)在什么地方呢？她舉例說到，東原最早的一個創(chuàng)新，就是 “童夢童享”做社區(qū)的兒童關(guān)懷項目。我們6年前開始啟動這個項目，3年前我們的樣板出來之后，邀請有小孩的業(yè)主過來體驗。其中有一位媽媽說，你們?yōu)槭裁床辉琰c在賣房子之前建好呢？哪怕每個平方多賣500塊，我也愿意。
其次，是原聚場。孵化運(yùn)營一年多以來，在東原項目上得到成功的復(fù)制，并成為項目銷售的一大優(yōu)勢。羅韶穎也和嘉賓們聊到“我們這個產(chǎn)品出來之后，得到客戶認(rèn)可，有同行跟我們談，說這個能不能采購服務(wù)，做成產(chǎn)品給我們?！边@正是東原集團(tuán)通過對空間的運(yùn)營和客戶精細(xì)化管理，讓空間價值重構(gòu)為社群賦能增值。
東原社區(qū)的社會邏輯
對于社區(qū)運(yùn)營背后的社會邏輯，羅韶穎有自己的見解。她覺得政府是社會治理者，像大樹主要的根，東原像毛細(xì)血管一樣，能夠扎到最微觀的層面，甚至到社區(qū)里的每一個人，東原的角色更像社會協(xié)理。只要你花點心思去做一些規(guī)范，其實很多原來政府管不了的社會矛盾，就基本被消滅于無形。就像東原社區(qū)公益性主要就是圍繞社區(qū)矛盾做文章，具體說就是不僅要致力于消解社區(qū)負(fù)能量，還要努力把負(fù)能量轉(zhuǎn)成正能量。
一直堅持客戶體驗的邏輯，東原追求設(shè)計出一套良性的生態(tài)系統(tǒng)，讓業(yè)主真正喜歡生活在東原社區(qū)里。這套獨特的社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，也是東原社區(qū)與其他社區(qū)最大的差異化所在。同時也是東原集團(tuán)跑贏地產(chǎn)下半場的關(guān)鍵所在。
