國家發(fā)改委在月27日舉行的新聞發(fā)布會上表示，正在積極推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點范圍進一步擴大，將城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多類型的資產(chǎn)納入其中。

自2020年啟動以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場持續(xù)擴圍擴容：

初期范圍：主要包括倉儲物流、收費公路、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)。

后續(xù)擴圍：逐步增加了清潔能源、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房、水利設(shè)施、文化旅游、消費基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。

截至2025年11月，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行范圍已涵蓋12大行業(yè)的52個資產(chǎn)類型，其中已有10個行業(yè)領(lǐng)域的18個資產(chǎn)類型實現(xiàn)了首單發(fā)行上市。國家發(fā)改委已累計向證監(jiān)會推薦105個項目，83個已發(fā)行上市，募集基金總額達2070億元，預計可帶動新項目總投資超過1萬億元。

12大行業(yè)范圍：

交通基礎(chǔ)設(shè)施：包括收費公路、鐵路、機場和港口項目。

能源基礎(chǔ)設(shè)施：覆蓋范圍廣泛，包括風電、太陽能發(fā)電、水力發(fā)電等清潔能源項目，特高壓輸電項目，以及儲能設(shè)施、充電基礎(chǔ)設(shè)施等。其中，燃煤發(fā)電項目需滿足特定低碳高效條件。

市政基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱項目以及停車場項目。

生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施：包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、以及大宗固體廢棄物綜合利用等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施項目。

倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施：指面向社會提供物品儲存服務并收取費用的倉庫，包括通用倉庫和冷庫等專業(yè)倉庫。

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：位于自由貿(mào)易試驗區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)等區(qū)域的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器等設(shè)施。需要注意的是，在特定條件下，園區(qū)內(nèi)物理上不可分割的酒店和配套底商，只要面積占比不超過30%，可納入底層資產(chǎn)。

新型基礎(chǔ)設(shè)施：包括數(shù)據(jù)中心、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施、5G、通信鐵塔、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能交通、智慧能源、智慧城市等項目。

租賃住房：包括保障性租賃住房、公共租賃住房項目，以及符合條件的長租市場化租賃住房項目。

水利設(shè)施：主要指具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施項目。

文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施：包括自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級和AAAA級旅游景區(qū)項目。在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套旅游酒店也可納入底層資產(chǎn)。

消費基礎(chǔ)設(shè)施：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，以及各類專業(yè)市場。同樣需要注意，與消費基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割的酒店和商業(yè)辦公用房，在滿足特定面積比例要求下（原則上不超過30%）可納入資產(chǎn)范圍。

養(yǎng)老設(shè)施：指依法登記并在民政部門備案的養(yǎng)老項目。

此外，政策還包含一項“兜底”條款，即符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項目也可申報，這為未來納入更多創(chuàng)新資產(chǎn)類型留出了空間。

國家發(fā)改委將繼續(xù)加強與證監(jiān)會的協(xié)同配合，通過優(yōu)化申報推薦流程、動態(tài)完善項目申報要求、嚴防風險嚴把質(zhì)量等措施，支持更多符合條件的項目發(fā)行上市，以更好地推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務實體經(jīng)濟發(fā)展。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的運作模式，核心在于將流動性低的不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標準化、可交易的金融產(chǎn)品，讓普通投資者也能以較低門檻參與并分享收益。

——資金從哪兒來、到哪兒去

REITs通過向公眾投資者發(fā)行收益憑證（如基金份額）來募集資金。這些募集來的資金，主要用來收購能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)資產(chǎn)或項目公司的權(quán)益。

公募REITs基金先認購資產(chǎn)支持證券的全部份額，然后通過這個特殊的載體（SPV）最終持有運營底層基礎(chǔ)設(shè)施項目的項目公司股權(quán)，從而取得項目的完全所有權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)。這種結(jié)構(gòu)旨在實現(xiàn)風險隔離。

——如何管理與運營資產(chǎn)

REITs并非被動地持有物業(yè)，而是通過專業(yè)的基金管理人和運營管理機構(gòu)對底層資產(chǎn)進行主動管理。這包括負責物業(yè)的日常維護、租賃管理、成本控制、升級改造等，目標是提升資產(chǎn)的運營效率和價值，從而保障并增強現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

——收益如何產(chǎn)生與分配

REITs的收益主要有兩個來源：一是底層資產(chǎn)運營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流（例如辦公樓的租金、高速公路的收費、產(chǎn)業(yè)園的租金和管理費等）；二是資產(chǎn)本身的增值收益。

REITs一個核心特點是高比例強制分紅。REITs每年需要將不低于年度可分配金額的90%以現(xiàn)金形式分配給投資者。這為投資者提供了相對穩(wěn)定的定期回報。

——主要類型如何運作

根據(jù)資金投向和盈利模式的不同，REITs主要分為兩類：

權(quán)益型REITs：這是主流類型。它直接投資并擁有不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，收益主要來自不動產(chǎn)的租金收入和資產(chǎn)增值。你投資這類REITs，就相當于間接成為了這些物業(yè)的“股東”——收租婆。

抵押型REITs：這類REITs不直接擁有物業(yè)，而是將資金用于發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款或購買抵押貸款支持證券。其收益主要來源于貸款利息。它的表現(xiàn)受市場利率變動的影響較大。

因此，REITs創(chuàng)造了一種多方共贏的模式：它為基礎(chǔ)設(shè)施或商業(yè)地產(chǎn)的原始權(quán)益人提供了盤活存量資產(chǎn)的渠道，也為廣大投資者打開了參與大型不動產(chǎn)投資的大門，同時也有助于拓寬社會資本的投融資渠道。

炒股票、買債券、買REITs，增加穩(wěn)定收入。