周四上午參加柒星集團的特殊資產(chǎn)論壇，講25分鐘。

經(jīng)濟形勢分析與特殊資產(chǎn)機遇。

一、2026年經(jīng)濟：穩(wěn)中求進、提質增效

要把握我國發(fā)展大勢，堅定對未來發(fā)展的信心（百富榜增加9萬億，42%，農(nóng)夫山泉、小米）

制定實施城鄉(xiāng)居民增收計劃。清理消費領域不合理限制措施，釋放服務消費潛力（禁酒令）。需求側結構性改革

實施新一輪重點產(chǎn)業(yè)鏈高質量發(fā)展行動（2015年中國制造2025續(xù)篇）。深化拓展“人工智能+”

完善民營經(jīng)濟促進法配套法規(guī)政策。加緊清理拖欠企業(yè)賬款（法院出手1-9月311億元）

扎實推進海南自由貿(mào)易港建設（18日封關）：企業(yè)個人15%所得稅、免關稅（6600，增值30%進內(nèi)地）、一線放開、二線管住，金三角（新疆西藏海南），科創(chuàng)制造飛地，湘瓊產(chǎn)業(yè)園（5000畝），海口生物城（222畝）

以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設和鄉(xiāng)村全面振興

制定能源強國建設規(guī)劃綱要，加快新型能源體系建設，擴大綠電應用（造船每噸補貼3200元、儲能柜扶貧）

倡導積極婚育觀，努力穩(wěn)定新出生人口規(guī)模。1000+200億元

鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。有序推動“好房子”建設。三個三分之一。

二、十五五規(guī)劃全面發(fā)力

“階梯式遞進”的現(xiàn)代化進程，不會是波浪式，年年難過年年過，事事難成事事成。不要杞人憂天

是“基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化夯實基礎、全面發(fā)力的關鍵時期”

三邊（邊斗爭邊備戰(zhàn)邊建設）

三大支撐：中國特色社會主義制度優(yōu)勢、超大規(guī)模市場優(yōu)勢、完整產(chǎn)業(yè)體系優(yōu)勢、豐富人才資源優(yōu)勢更加彰顯

明確了“智能化、綠色化、融合化”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。將發(fā)展新質生產(chǎn)力置于核心戰(zhàn)略位置

要理解“十五五”的產(chǎn)業(yè)布局，關鍵在于分清“新興支柱產(chǎn)業(yè)”和“未來產(chǎn)業(yè)”這兩個概念

在深化國資國企改革的同時，落實《民營經(jīng)濟促進法》，支持中小企業(yè)和個體工商戶發(fā)展。“三資”

2035五力（經(jīng)濟實力，科技實力，綜合國力，國防實力，國際影響力。

三、國有三資改革的機遇

10月16日，湖北省省長李殿勛在武漢市調(diào)研國有“三資”管理改革并召開推進會部署安排重點任務。

深化國有“三資”管理改革、加快建設大財政體系。其核心思路可以概括為“資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資本、資本變資金”。

一切國有資源盡可能資產(chǎn)化：將礦產(chǎn)、林業(yè)、水利等各類國有資源進行產(chǎn)權明晰，使其成為可以計價和交易的資產(chǎn)。

一切國有資產(chǎn)盡可能證券化：通過資產(chǎn)注入上市公司、發(fā)行公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）等方式，將缺乏流動性的國有資產(chǎn)轉化為可流動的金融資本。

一切國有資金盡可能杠桿化：利用財政資金作為風險補償或引導基金，以較小的資金撬動更多的社會資本，放大支持效果

更加科學運用“能用則用、不用則售、不售則租、能融則融”四種方式，進一步推動全省國有“三資”管理改革取得更大成效。

進一步開展全面清查，聚焦“土地、礦產(chǎn)、林業(yè)、水利、能源、數(shù)據(jù)”六類國有資源，“實物、債權、股權、特許經(jīng)營權、未來收益權”五類國有資產(chǎn)，以及“閑置和低效”兩類國有資金，深入開展新一輪清查并分類研判、科學入庫。

源自寧德“大財政體系”的構建，深受總書記在寧德工作期間（1988-1990年）形成的財政經(jīng)濟辯證觀影響。提出“先予后取，培植財源”的大財政理念，強調(diào)財政不僅是“錢袋子”，更是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的大杠桿。

湖北省約21.8萬億元，指國有“三資”總量。

安徽省約18.43萬億元，企業(yè)國有資產(chǎn)16.48萬億元+行政事業(yè)性國有資產(chǎn)1.95萬億元。

湖南省通過盤活“三資”在三年內(nèi)實現(xiàn)了超3000億元的收入。

案例：石首供銷系統(tǒng)不動產(chǎn)確權面積較改革前增長45.6%，16處閑置超30年的老舊建筑完成確權，67項歷史遺留問題迎刃而解。

中心城區(qū)，原日雜倉庫改造成4個現(xiàn)代化配送中心，年收益從15萬元躍升至126萬元；鄉(xiāng)鎮(zhèn)里9處被占資產(chǎn)轉化為7個物流節(jié)點，年收益96萬元。全市盤活10.3萬平方米閑置面積，建成4個農(nóng)事服務中心。2025年10月，石首市供銷社下屬聯(lián)誼商場升級改造，引進波司登旗艦店，成為中心商圈新地標。

實現(xiàn)單點突破后，石首市供銷社整合5家社屬企業(yè)，組建供銷貿(mào)易總公司，成立合豐農(nóng)業(yè)社會化服務公司，資產(chǎn)盤活向服務提升邁出關鍵一步。

106宗長期“沉睡”的社有資產(chǎn)重煥生機，累計增值超千萬元。12座“供銷驛站”如珍珠般鑲嵌在石首鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間，整合28項服務，成為連接城鄉(xiāng)、溫暖民心的重要節(jié)點。

四、特殊資產(chǎn)處置思路的創(chuàng)新

（一）各省市的創(chuàng)新

1、廣東：府院聯(lián)動+招商預重整，盤活工業(yè)地產(chǎn)

針對工業(yè)園區(qū)爛尾項目，創(chuàng)造性地采用“府院聯(lián)動+招商預重整”模式。法院在受理破產(chǎn)申請前，提前引入政府招商部門與潛在投資方對接，將重整方案與地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結合。例如某市一個停滯多年的科技園區(qū)，通過提前鎖定新能源企業(yè)作為戰(zhàn)略投資人，在司法重整程序中同步完成招商引資、規(guī)劃調(diào)整與債務重組，使項目在一年內(nèi)復產(chǎn)，實現(xiàn)了“資產(chǎn)盤活”與“產(chǎn)業(yè)導入”同步。

2、浙江：信用修復+生態(tài)重組，激活民營企業(yè)

針對暫時陷入困境但具備核心技術的企業(yè)，地方政府聯(lián)合資產(chǎn)管理公司、律師事務所，設計“部分債務豁免+剩余債務置換”方案，并協(xié)調(diào)金融機構為重組后企業(yè)出具信用修復證明。如紹興某紡織企業(yè)，在剝離非核心負債后，憑借環(huán)保技術優(yōu)勢獲得國企入股，并通過地方“信用綠燈”計劃快速恢復信貸渠道，實現(xiàn)重生。

3、山東：海洋資產(chǎn)證券化，創(chuàng)新處置藍海資源

對因債務問題閑置的海上養(yǎng)殖海域，地方AMC聯(lián)合券商，以未來養(yǎng)殖收益權為基礎資產(chǎn)，設計結構化產(chǎn)品，吸引社會資本參與重整。這不僅解決了債務僵局，還將零散資產(chǎn)轉化為標準化金融產(chǎn)品，吸引了跨區(qū)域投資。

4、四川：文旅資產(chǎn)“運營托管+溢價退出”模式

針對山區(qū)文旅爛尾項目，采用“先運營、后處置”的創(chuàng)新路徑。地方國資平臺先行介入，通過輕資產(chǎn)運營團隊盤活項目流量，待形成穩(wěn)定現(xiàn)金流后，再通過產(chǎn)權交易所公開轉讓。例如某民族旅游區(qū)酒店項目，托管運營兩年后評估價值提升300%，最終成功溢價轉讓，避免了直接拍賣導致的資產(chǎn)賤賣。

5、江蘇：數(shù)字化協(xié)同處置平臺，構建區(qū)域生態(tài)

搭建省級特殊資產(chǎn)數(shù)字化平臺，整合司法、稅務、招商等信息，并引入VR看樣、區(qū)塊鏈存證等技術。平臺不僅展示資產(chǎn)，更提供行業(yè)分析報告、產(chǎn)業(yè)鏈對接服務。例如常州某制造業(yè)企業(yè)設備資產(chǎn)，平臺通過智能匹配，精準推送給周邊產(chǎn)業(yè)鏈配套企業(yè)，最終實現(xiàn)設備“就地重組”，保全了地方產(chǎn)業(yè)鏈完整性。

6、貴州：礦區(qū)生態(tài)修復與資產(chǎn)重組捆綁

將礦山治理責任與資產(chǎn)處置結合，創(chuàng)新“生態(tài)修復+土地置換”模式。對關停礦場的處置，要求投資方承擔環(huán)境治理義務，但地方政府以修復后的土地開發(fā)權作為補償。例如某鋁土礦廢棄地，由環(huán)保企業(yè)出資修復后獲得周邊100畝建設用地指標，既解決了歷史包袱，又創(chuàng)造了新價值。

7、北京：知識產(chǎn)權質押資產(chǎn)“研值轉化”

針對科技型企業(yè)不良資產(chǎn)，突出知識產(chǎn)權價值重塑。通過引入專業(yè)評估機構對“沉睡專利”進行市場化估值，再經(jīng)由技術交易市場撮合，實現(xiàn)知產(chǎn)剝離與轉讓。例如某生物醫(yī)藥公司不良債權中，其核心專利經(jīng)評估后，被同業(yè)企業(yè)以“現(xiàn)金+股權”方式收購，反哺債務清償，使無形資產(chǎn)真正“變現(xiàn)”。

8、福建：僑資跨境資產(chǎn)“雙循環(huán)”重組

利用僑鄉(xiāng)優(yōu)勢，探索跨境資產(chǎn)重組。針對涉及境外投資的爛尾項目，通過僑商協(xié)會牽線，引入海外資本參與境內(nèi)資產(chǎn)重整，并同步對接“一帶一路”項目資源。例如泉州某停工商貿(mào)城，在僑資介入后改造為跨境電商產(chǎn)業(yè)園，并鏈接東南亞銷售網(wǎng)絡，形成內(nèi)外雙循環(huán)驅動。

這些創(chuàng)新實踐呈現(xiàn)出一些共同趨勢：從單純“賣資產(chǎn)”轉向“運營賦能”，從司法主導轉向“多方協(xié)同”，從關注當期回款轉向“長期價值重塑”。未來，隨著地方對存量資產(chǎn)盤活需求的提升，特殊資產(chǎn)處置或將更深度地與地方產(chǎn)業(yè)升級、城市更新、綠色發(fā)展等目標相融合，呈現(xiàn)更豐富的區(qū)域化、生態(tài)化特征。

（二）特殊資產(chǎn)處置中的核心商機

特殊資產(chǎn)領域的商機，已從簡單的“低價收購、高價賣出”演變?yōu)樯疃鹊?span >“價值發(fā)現(xiàn)、運營重塑與生態(tài)共贏”。

1.產(chǎn)業(yè)升級賦能者

這是當前最大的商機所在。其核心是將陷入困境但擁有核心廠房、土地、設備或技術的企業(yè)，視為亟待改造的“原石”。通過注入新技術、新管理或導入新產(chǎn)業(yè)鏈，使其重生并升值。例如，收購一家停工的傳統(tǒng)汽車零部件工廠，改造為新能源汽車電池結構件生產(chǎn)線；或重整一家地方性水泥廠，通過技改將其轉型為環(huán)保建材和固廢處理中心。這要求投資者兼具產(chǎn)業(yè)洞察和資本運作能力。

2.困境資產(chǎn)運營盤活商

尤其在地產(chǎn)領域，商機不再是單純的買賣，而是長期的精細化運營。對陷入困境的商業(yè)綜合體、酒店或寫字樓，可通過“改造+運營”提升其現(xiàn)金流，再通過資產(chǎn)證券化（如發(fā)行REITs）實現(xiàn)退出。對住宅爛尾樓，參與“保交樓”并與地方政府合作，通過“封閉運作、共益?zhèn)顿Y、代建代管”等模式，在履行社會責任的同時獲取合理收益。這考驗的是專業(yè)的資產(chǎn)管理和資本對接能力。

3.地方風險化解的合作方

隨著地方債務風險化解的深入推進，出現(xiàn)了與地方政府及國企深度合作的機會。例如，參與地方融資平臺的債務重組，通過“資產(chǎn)置換、債務重組、信用修復”一攬子方案，幫助平臺公司轉型；或參與地方中小金融機構的風險化解，收購其不良資產(chǎn)包，幫助其出清風險、輕裝前行。這類機會通常單筆規(guī)模大，但需要極強的資源整合和政府協(xié)調(diào)能力。

4.專業(yè)服務與基礎設施提供者

這是貫穿整個生態(tài)的“賣水人”角色。隨著市場專業(yè)化程度提升，對精品化、高附加值服務的需求激增。機會包括：提供“投行化”的處置方案設計與撮合服務；搭建覆蓋全國的、具備VR看樣、精準估值和智能匹配功能的特殊資產(chǎn)數(shù)字化交易平臺；以及提供專注于破產(chǎn)重整、產(chǎn)權界定等領域的頂尖法律與財務顧問服務。這個方向風險相對較低，但依賴深厚的專業(yè)知識和品牌。

5.跨境與創(chuàng)新模式的探索者

利用國內(nèi)外市場差異和金融創(chuàng)新工具尋找機會。例如，借鑒海外成熟的困境資產(chǎn)投資策略和基金架構，結合中國實際進行本土化實踐；或探索利用區(qū)塊鏈技術，對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)（如應收賬款、租賃權）進行數(shù)字化（即RWA，真實世界資產(chǎn)）和分拆交易，提高流動性并降低投資門檻。

案例：去年到金石大廈給北京海淀區(qū)科級干部培訓班講課，才知道金石大廈重新使用。

位于武勝路江漢路交匯點的金石大廈的債務化解過程，核心思路是“先集中產(chǎn)權，再盤活資產(chǎn)”，通過市場化手段最終讓這棟著名的爛尾樓獲得新生。

金石大廈的債務問題源于上世紀90年代。原開發(fā)商金石公司的老板因車禍成為植物人后，公司陷入困境。到1998年大廈停工前，其債務總額接近4億元，債權人多達34個。這棟建成29層框架的大廈，其資產(chǎn)被省內(nèi)外11家法院反復查封數(shù)十次，產(chǎn)權關系如同一團亂麻，導致后續(xù)任何開發(fā)都難以推進。

解決這一復雜問題的關鍵一步是理清并集中產(chǎn)權。經(jīng)過一系列的法律裁決和債權重組，大廈的產(chǎn)權最終明確歸屬四家公司。其中，武漢長三角集團有限公司作為主要產(chǎn)權人之一，主導了后續(xù)的整合工作，通過收購其他產(chǎn)權人的份額，逐步將分散的產(chǎn)權集中起來，為統(tǒng)一復工掃清了最大障礙。

在產(chǎn)權逐步明晰后，化債工作進入了市場化階段。當?shù)卣疄檫@類歷史遺留的“停建工程”開啟了規(guī)劃審批的綠色通道，支持其調(diào)整方案盡快復工。同時，武漢當時上漲的房價使得項目盤活后預計的銷售收入能夠覆蓋收購和續(xù)建成本，這為最終化解債務提供了經(jīng)濟上的可行性。