2020年4月，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號），正式啟動我國基礎設施領域公募REITs試點。

初期聚焦交通基礎設施（如高速公路、鐵路）、能源基礎設施（如風電、光伏）、市政基礎設施（如污水處理廠、垃圾焚燒廠）、產業(yè)園區(qū)（如高新區(qū)、經開區(qū)）等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質資產。

同步發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），明確REITs的“公募基金+資產支持證券（ABS）”結構、發(fā)行流程、信息披露要求等核心規(guī)則，為試點提供制度保障。

2021年6月21日，我國首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所正式上市，涵蓋產業(yè)園區(qū)（如張江光大園REIT）、高速公路（如寧滬高速REIT）、倉儲物流（如普洛斯REIT）、污水處理（如首創(chuàng)水務REIT）等資產類型，募集資金合計314億元。

2024年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，明確“應發(fā)盡發(fā)”的原則，推動REITs市場進入常態(tài)化發(fā)行階段。

截至2024年末，我國基礎設施REITs市場累計上市產品達30只，總市值突破1500億元，覆蓋保租房（如華潤有巢REIT）、消費基礎設施（如王府井REIT）等新增資產類型。

不動產投資信托基金（REITs）作為連接實體經濟與資本市場的重要金融工具，其核心功能是通過證券化形式盤活存量不動產資產，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時為企業(yè)提供低成本融資渠道。

自2025年12月31日中國證監(jiān)會正式啟動商業(yè)不動產REITs試點以來，滬深交易所已累計受理12單申報項目，涵蓋購物中心、奧特萊斯、酒店、辦公樓、商業(yè)綜合體等多元業(yè)態(tài)，擬募資規(guī)模超380億元。

這一試點標志著我國公募REITs市場從基礎設施領域向商業(yè)不動產領域的關鍵擴容，也是盤活存量資產、服務經濟高質量發(fā)展的重要舉措。

一是申報項目特點：資產類型多元化，頭部企業(yè)主導

底層資產覆蓋全業(yè)態(tài)：首批申報項目首次納入酒店、奧特萊斯等市場化運營型資產。例如，華安錦江REIT底層資產為錦江集團旗下18個城市的21家錦江都城酒店，華泰紫金華住安住REIT則聚焦廣州天河、上海江橋等核心商圈的三家高端酒店。此外，砂之船集團（西安）奧特萊斯項目作為全國銷售規(guī)模前十的奧萊資產，成為首批申報標的之一。

區(qū)域與主體集中度高：項目主要集中于粵港澳大灣區(qū)、長三角等經濟活躍區(qū)域，如保利發(fā)展申報的廣州、佛山商業(yè)綜合體，凱德集團位于深圳、綿陽的核心地段資產等。申報主體以央企、地方國企及國際資管巨頭為主，包括保利、錦江國際、陸家嘴集團及凱德集團等，體現(xiàn)政策對優(yōu)質資產和行業(yè)龍頭的傾斜。

募資規(guī)模顯著高于基礎設施REITs：單只商業(yè)不動產REITs平均募資規(guī)模約35億元，遠超基礎設施REITs的10億元平均水平，反映出商業(yè)不動產資產體量大、流動性需求高的特點。

武漢有商業(yè)不動產REITs項目。

2024年7月，國內首只以奧特萊斯為底層資產的消費基礎設施REITs——華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復，其底層資產包含武漢首創(chuàng)奧萊項目（位于武漢市東湖新技術開發(fā)區(qū)）。該項目是武漢長江以南區(qū)域的奧萊市場龍頭，于2018年4月開業(yè)，包含8棟商業(yè)樓棟，采用開放式街區(qū)布局及托斯卡納小鎮(zhèn)建筑風格，擁有“市政廳”“圖書館”等場景化體驗空間，運營成熟且現(xiàn)金流穩(wěn)定。

2026年1月以來，隨著商業(yè)不動產REITs試點啟動，武漢本地企業(yè)也在積極跟進：

武商集團（湖北商業(yè)零售龍頭企業(yè)）已啟動商業(yè)不動產公募REITs專項研究工作；

中百集團（湖北商業(yè)零售雙寡頭之一）受益于長江經濟帶金融支持政策，具備發(fā)行商業(yè)資產REITs的條件，有關部門對其推出公募REITs或商業(yè)資產給予積極支持。

這些動態(tài)表明，武漢不僅有已落地的商業(yè)不動產REITs項目（華夏首創(chuàng)奧萊REIT），還有多家本地企業(yè)在籌備相關申報，商業(yè)不動產REITs市場正在逐步發(fā)展。

二是審核邏輯：合規(guī)性為核心，兼顧歷史與市場現(xiàn)實

合規(guī)性審查從嚴從緊：監(jiān)管部門明確要求申報項目需滿足權屬清晰、合規(guī)手續(xù)完備、現(xiàn)金流穩(wěn)定三大核心條件。例如，酒店類資產需提供消防、環(huán)保等驗收文件，商業(yè)綜合體需核查產權分割情況。對于歷史遺留的合規(guī)瑕疵（如部分資產產權證未辦理），允許通過承諾整改、補充材料等方式優(yōu)化，但需評估風險可控性。

動態(tài)平衡重大性與包容性：審核過程中既關注重大合規(guī)問題（如土地性質、規(guī)劃驗收），也對非核心問題（如個別文件缺失）采取靈活處理。例如，某上海商業(yè)綜合體因歷史產權轉讓程序瑕疵，經補充法律意見書后仍獲受理。這種“分類施策”體現(xiàn)了對市場發(fā)展階段的實際考量。

現(xiàn)金流評估精細化：監(jiān)管要求對不同業(yè)態(tài)的現(xiàn)金流質量進行差異化分析。例如，酒店類資產需結合入住率、平均房價等指標預測收益，而購物中心則側重租戶結構穩(wěn)定性（如主力店占比）。部分項目因區(qū)域消費力差異（如三四線城市商業(yè)體）被要求提高分配率作為風險補償。

三是市場意義：盤活存量與引導資本雙向賦能

為存量資產提供標準化退出渠道：我國商業(yè)不動產存量規(guī)模超50萬億元，但長期面臨流動性不足問題。REITs通過資產證券化，使開發(fā)商從“重資產持有”轉向“輕資產運營”，加速資金回籠。例如，凱德集團通過發(fā)行REITs實現(xiàn)西安奧特萊斯項目退出，回收資金將用于新項目并購。

重構商業(yè)不動產定價體系：公開市場的交易價格和分紅率形成市場化定價錨，引導資本更理性配置資產。例如，某二線城市購物中心因REITs發(fā)行后二級市場估值低于預期，倒逼原始權益人優(yōu)化運營策略。

引導長期資本服務實體經濟：商業(yè)不動產REITs的高分紅（預計年化4%-6%）、低波動特性，契合保險資金、養(yǎng)老金等長期配置需求。試點初期，約60%的網下認購資金來自險資和銀行理財。