香港公屋制度向來是許多國家和地區(qū)借鑒的樣板。近期香港公屋綜合輪候時間縮短至4.7年，創(chuàng)下8年多來的新低，這無疑是一個積極的信號。要了解它與大陸房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)，我們首先得拆解香港公屋的運(yùn)作邏輯，再看它是如何啟發(fā)大陸構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的，以及這些新模式目前在各地落地的真實(shí)效果。

一、香港公屋制度：嚴(yán)密的“安全網(wǎng)”與動態(tài)管理

香港的公屋（公共租住房屋）制度被譽(yù)為香港社會福利的基石，其核心在于建立了一套嚴(yán)密、公平的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。

嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻：申請公屋必須以家庭為單位，核心條件是“居港滿7年”且“擁有香港入境權(quán)”。更重要的是嚴(yán)格的資產(chǎn)和收入審查。房委會會定期公布收入及總資產(chǎn)凈值限額，申請者的家庭總收入和凈資產(chǎn)絕不能超標(biāo)。

透明且有序的輪候編配：房委會按收到申請的日期先后順序進(jìn)行登記和排隊。當(dāng)輪候到申請人時，會先進(jìn)行詳細(xì)的資格審查面晤，核實(shí)無誤后再根據(jù)家庭人數(shù)、所選區(qū)域和單位編配標(biāo)準(zhǔn)，通過電腦隨機(jī)方式配房。

靈活的加速通道：為了照顧特殊群體和提高效率，房委會推出了諸如“高齡單身人士”、“天倫樂”等優(yōu)先配屋計劃。同時還設(shè)有“特快公屋編配計劃”，將一些受歡迎程度較低的“冷門”單位放出，讓急于入住的合格申請者自選，但這也會被記錄為一次有效編配，若放棄則會影響后續(xù)申請。

強(qiáng)制性的退出機(jī)制：香港公屋絕不是“一住了之”的終身福利。房委會設(shè)有嚴(yán)格的“富戶政策”和定期重新申報機(jī)制。一旦住戶的家庭收入或凈資產(chǎn)超過了規(guī)定的限額，就必須遷出；如果不搬走，就會面臨高額罰款甚至監(jiān)禁。這種動態(tài)管理確保了公共資源能真正流轉(zhuǎn)到有需要的人手中。

二、大陸房地產(chǎn)新模式與“香港啟示”

2023年，面對房地產(chǎn)市場的深刻變革，大陸提出了“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的戰(zhàn)略，其核心內(nèi)涵被概括為“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

在這一新模式的探索中，香港的公屋經(jīng)驗提供了不少啟發(fā)，主要體現(xiàn)在以下幾個維度的“神似”與升級：

——從“重購買”到“租購并舉”的觀念扭轉(zhuǎn)

過去大陸房地產(chǎn)市場過度依賴商品房買賣，而新模式強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。這正如香港公屋為低收入群體提供了安穩(wěn)的“第一套房”一樣，大陸的新模式旨在讓新市民、青年人等群體在城市里“住有所居”，不必背負(fù)沉重的購房壓力。

——建設(shè)與審批效率的“灣區(qū)共振”

在保障房的建設(shè)速度上，大陸近期大量借鑒了香港的建筑技術(shù)。例如，深圳在建設(shè)高層保障性住房時，廣泛采用了源自香港的“組裝合成”（MiC）建筑法。這種像“搭積木”一樣的模塊化建造方式，將大部分工序放在工廠完成，現(xiàn)場只需簡單拼裝。深圳的一個保障房項目甚至創(chuàng)下了148天封頂30層樓的紀(jì)錄。這種效率的提升，正是香港過渡性住房和公屋快速建造經(jīng)驗在內(nèi)地的成功轉(zhuǎn)化。

——精準(zhǔn)盤活存量，補(bǔ)齊供給短板

面對龐大的流動人口和城市化進(jìn)程，大陸在探索如何通過多渠道保障來擴(kuò)大房源。一些地方借鑒了香港利用閑置土地或盤活低效資產(chǎn)的思路，通過“見縫插針”式用地，甚至將閑置的商業(yè)辦公用房、廠房改建為保障性租賃住房，快速增加市場供應(yīng)。

三、房地產(chǎn)新模式的當(dāng)前效果與進(jìn)展

自2023年以來，隨著一系列基礎(chǔ)制度和配套政策的落地，大陸的房地產(chǎn)新模式已經(jīng)從“破題”邁入了“深耕”和“制度落地”的新階段，效果正在逐步顯現(xiàn)：

——供需匹配機(jī)制初步建立（“人房地錢”聯(lián)動）

過去地方政府往往是“有多少地賣多少地”，容易導(dǎo)致庫存積壓或供需錯配。現(xiàn)在，各地開始推行“以人定房、以房定地、以房定錢”的要素聯(lián)動機(jī)制。特別是土地供應(yīng)端，變成了“以需定供”。如果某個城市的商品房去化周期過長，就會暫停新增住宅用地供應(yīng)。這種精準(zhǔn)調(diào)控正在推動市場庫存的有效消化。

——保障性住房建設(shè)“提檔加速”

為了滿足工薪群體和年輕人的剛性需求，各地加大了保障性住房的建設(shè)和籌集力度。不僅在一線城市，許多二線城市也都在加速推進(jìn)保租房的供應(yīng)。與此同時，針對已經(jīng)建成但賣不動的存量商品房，政府也開始出手，通過發(fā)行專項債券或設(shè)立再貸款等方式，支持地方國企收購這些存量房，將其轉(zhuǎn)化為配售型或租賃型保障性住房。這種做法既化解了房企的庫存壓力，又快速充盈了保障房房源。

——開發(fā)銷售制度改革防范風(fēng)險

針對過去“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”帶來的爛尾樓問題，新模式在基礎(chǔ)制度上動了真格。比如在開發(fā)環(huán)節(jié)做實(shí)“項目公司制”，防止母公司抽逃資金；在銷售環(huán)節(jié)大力推進(jìn)“現(xiàn)房銷售”制度，讓購房者“所見即所得”，從根本上消除了交付風(fēng)險。

——聚焦高品質(zhì)與全生命周期管理

新模式不僅解決“有沒有”，更關(guān)注“好不好”。目前各地正在實(shí)施“房屋品質(zhì)提升工程”，推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。同時，為了應(yīng)對老舊房屋的安全隱患，國家正在探索建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險三項制度，試圖構(gòu)建一套類似于香港公屋定期審核維修的、覆蓋房屋全生命周期的安全管理體系。

2021-2025年，全國的住房保障網(wǎng)織得非常密。根據(jù)住建部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，這五年里，全國累計建設(shè)籌集了各類保障性住房，以及城中村、城市危舊房改造等安置住房，加起來超過了1100萬套（間）。這其中，僅僅保障性租賃住房一項，截至2023年底就已經(jīng)建成了約570萬套，直接解決了1500多萬新市民和青年人的階段性住房困難。

同時，也激活了房地產(chǎn)市場。

中國經(jīng)營網(wǎng)：根據(jù)樂有家門店簽約數(shù)據(jù)，深圳樓市新政實(shí)施以來，深圳二手房成交均價已連續(xù)兩周保持上漲態(tài)勢。從4月下旬（4月20—26日）的57613元/平方米漲至上周（5月4—10日）的61336元/平方米，累計漲幅6.5%。

經(jīng)濟(jì)參考報：1-4月房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)銷售總額為9004.5億元，其中保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國銷售金額均突破500億元。部分房企一季度資金回籠有所改善。市場集中度正加速向頭部企業(yè)集中。

澎湃新聞：湖南出臺樓市新政，高層次人才住房公積金最高貸款額度可放寬至4倍，留湘來湘就業(yè)創(chuàng)業(yè)高校畢業(yè)生、青年人才可放寬至2倍；為來湘留湘青年提供7至14天免費(fèi)住宿，對高校畢業(yè)生發(fā)放最長兩年的租房補(bǔ)貼。