第一財(cái)經(jīng)此前曾報(bào)道，據(jù)不完全梳理，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行，近期均通過線上平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)。在京東資產(chǎn)拍賣平臺(tái)或阿里資產(chǎn)拍賣平臺(tái)上，部分銀行在售房產(chǎn)標(biāo)的已超千套，處置速度明顯加快。這一現(xiàn)象已在業(yè)內(nèi)引發(fā)廣泛關(guān)注。
銀行為何加速推出直供房源？背后是多重因素的疊加推動(dòng)。一方面，隨著部分經(jīng)營性貸款陸續(xù)到期，抵押房產(chǎn)因當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行而面臨價(jià)值重估，出現(xiàn)評(píng)估價(jià)低于原貸款金額的“價(jià)值倒掛”現(xiàn)象，導(dǎo)致部分企業(yè)與個(gè)人面臨續(xù)貸困難，違約房產(chǎn)隨之進(jìn)入處置流程；另一方面，銀行自身也面臨資本消耗、盈利補(bǔ)充與房價(jià)預(yù)期下行的壓力，加速處置抵債資產(chǎn)成為其優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表、釋放資本空間的重要選擇。
展望未來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前一、二線城市涉房風(fēng)險(xiǎn)整體可控，但部分區(qū)域仍面臨風(fēng)險(xiǎn)出清壓力。在此背景下，銀行正積極拓展資產(chǎn)證券化等多元化處置渠道，探索存量房產(chǎn)的有效盤活路徑，力求在穩(wěn)步化解金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化回收。
有何原因？
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，銀行通過線上平臺(tái)直接出售房產(chǎn)的“直供”模式近期顯著增加，尤其是在部分區(qū)域性銀行中更為普遍，其標(biāo)的物多為“抵債房產(chǎn)”，且這些地區(qū)的房價(jià)下行壓力更為明顯。有銀行人士也證實(shí)了直供房掛網(wǎng)數(shù)量逐年走高的趨勢(shì)。需要說明的是，由于資產(chǎn)交易平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)口徑往往包含了已結(jié)束、已撤銷的場(chǎng)次以及同一資產(chǎn)的重復(fù)掛牌，導(dǎo)致表面數(shù)據(jù)被高估。業(yè)內(nèi)人士指出，若剔除這些因素，當(dāng)前銀行直供房在整體二手房市場(chǎng)規(guī)模中的占比仍然有限。
那么，為何銀行直供房數(shù)量短期內(nèi)出現(xiàn)較快增長？
部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。一位券商房地產(chǎn)首席分析師對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，此前銀行為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，向部分中小企業(yè)發(fā)放了以房產(chǎn)為抵押的經(jīng)營貸款。如今三年周期陸續(xù)到期，抵押房產(chǎn)面臨重新評(píng)估。受當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，這些房產(chǎn)估值普遍低于貸款發(fā)放時(shí)的估值，導(dǎo)致部分借款人出現(xiàn)資金缺口、難以按期還款，大量抵押房產(chǎn)因此被銀行收回并推向拍賣市場(chǎng)。
此前，部分市場(chǎng)也出現(xiàn)高評(píng)高貸亂象，進(jìn)一步增加續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)房產(chǎn)估值問題，監(jiān)管已提示風(fēng)險(xiǎn)。國家金融監(jiān)督管理總局官網(wǎng)公告顯示，自年初以來，寧夏、湖北、江西、河南、重慶、安徽、浙江等十余個(gè)地方監(jiān)管局相繼發(fā)布“零首付”購房的風(fēng)險(xiǎn)提示公告，明確“高評(píng)高貸”“他方墊資”等購房套路的違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
銀行自身也存在加快處置抵債資產(chǎn)的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。開源證券銀行首席分析師劉呈祥認(rèn)為，在零售風(fēng)險(xiǎn)上行時(shí)期，銀行加快抵債房產(chǎn)處置速度或緣于：第一，降低資本消耗，根據(jù)財(cái)政部《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》，銀行取得抵債不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)后應(yīng)于兩年內(nèi)處置，若超期未處置，則在資本計(jì)量時(shí)施加懲罰性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重?！渡虡I(yè)銀行法》修訂稿擬將處置期延長至5年，同時(shí)2024年開始施行的新資本管理辦法將超過處置期的非自用不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由1250%調(diào)降至400%，但當(dāng)前上市銀行資本普遍稀缺，抵債房產(chǎn)累積將進(jìn)一步消耗資本，故加速處置可緩解資本壓力；第二，可補(bǔ)充盈利，當(dāng)前銀行營收增長仍承壓，銀行將抵債房產(chǎn)折價(jià)出售，可有效加快資金回收，補(bǔ)充當(dāng)期利潤；第三，可規(guī)避房價(jià)波動(dòng)，銀行加速處置抵債房產(chǎn)或由于房價(jià)預(yù)期因素，若抵債房產(chǎn)處置周期進(jìn)一步拉長，當(dāng)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期時(shí)，其回收率將下降，故當(dāng)期折價(jià)出售可規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
加速處置不良資產(chǎn)
當(dāng)前，各類零售貸款風(fēng)險(xiǎn)正持續(xù)暴露。國信證券研報(bào)顯示，目前包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款在內(nèi)的各類型零售貸款不良率都在上升，零售風(fēng)險(xiǎn)正在暴露當(dāng)中。
其中，個(gè)人住房貸款一直以來都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不過2021年以來受房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露影響，不良率也在上升，目前仍未見頂。其他個(gè)人貸款不良率在2016年見頂后持續(xù)回落，不過2024年開始又有所反彈，目前仍在上升。從細(xì)分結(jié)構(gòu)來看，其他個(gè)人貸款不良率在2024年之后反彈，主要是受到個(gè)人經(jīng)營性貸款不良率快速上升影響。
在此背景下，不良資產(chǎn)處置已成為銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的重要利潤增長點(diǎn)。處置手段日趨多元，涵蓋核銷、清收、轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化（ABS）及抵債等。
從抵債資產(chǎn)角度看，國有大行處置節(jié)奏明顯加快。開源證券在近期的行業(yè)研報(bào)中稱，國有行對(duì)抵債資產(chǎn)處置速度加快，如建設(shè)銀行2025上半年處置規(guī)模已超過2022~2024年歷年水平，中國銀行、交通銀行2024年處置規(guī)模分別為19億元和4.5億元，顯著高于往年水平，或反映國有行通過加速抵債資產(chǎn)流轉(zhuǎn)來釋放資本空間同時(shí)補(bǔ)充盈利的訴求。
值得關(guān)注的是，各銀行抵債資產(chǎn)結(jié)構(gòu)存在顯著差異。截至2025年中報(bào)，工行抵債資產(chǎn)絕大部分為房屋及建筑物，民生銀行抵債資產(chǎn)中運(yùn)輸工具占比達(dá)67%，而上海銀行抵債資產(chǎn)無不動(dòng)產(chǎn)，銀行在與客戶確定抵債資產(chǎn)類型時(shí)或處于被動(dòng)接受方。
除直接抵債外，銀行正通過ABS渠道加速處置不良信貸資產(chǎn)，尤其是個(gè)人住房抵押貸款。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以發(fā)行起始日計(jì)算，今年銀行不良信貸ABS已發(fā)行278單，金額合計(jì)672.77億元。其中，基礎(chǔ)資產(chǎn)為“個(gè)人住房抵押不良貸款”的共有73單，金額合計(jì)為349.18億元。數(shù)量和規(guī)模都已超過去年全年。作為對(duì)比，去年同期，銀行不良信貸ABS發(fā)行184單，發(fā)行金額合計(jì)333.98億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為“個(gè)人住房抵押不良貸款”僅有35單，發(fā)行金額合計(jì)為150.95億元。
大公國際近期研報(bào)顯示，今年不良信貸ABS的發(fā)行規(guī)模在信貸資產(chǎn)證券化市場(chǎng)中的占比上升至75%以上，已成為信貸ABS中的第一大品類。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期下，企業(yè)流動(dòng)性壓力與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致不良資產(chǎn)存量持續(xù)釋放，銀行不良處置需求提升。監(jiān)管層持續(xù)鼓勵(lì)多元化風(fēng)險(xiǎn)處置工具創(chuàng)新，為不良信貸ABS市場(chǎng)擴(kuò)容提供政策支撐。
銀行涉房風(fēng)險(xiǎn)是否可控？
關(guān)于銀行涉房風(fēng)險(xiǎn)是否可控，以及直供房入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)存在不同判斷。
某券商房地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，直供房入市“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在一定沖擊，尤其是對(duì)部分樓市價(jià)格壓力較大的二線城市”。但另一名房地產(chǎn)研究人士則認(rèn)為，“單純從市場(chǎng)層面看，此類房源入市不會(huì)拖累市場(chǎng)價(jià)格，因?yàn)橐?guī)模不大，房價(jià)下跌主要緣于二手房掛牌量本身較高”。
在銀行風(fēng)險(xiǎn)層面，劉呈祥認(rèn)為，一、二線城市涉房風(fēng)險(xiǎn)或可控，部分區(qū)域仍承壓。研究表明，抵押品價(jià)值與客戶違約意愿存在強(qiáng)相關(guān)性，即當(dāng)?shù)盅浩房墒栈貎r(jià)值較高時(shí)，客戶仍有償還貸款的意愿；只有當(dāng)?shù)盅浩穬r(jià)值嚴(yán)重縮水時(shí)，客戶方會(huì)放棄抵押品選擇違約，此時(shí)銀行通過變現(xiàn)抵押品收回的價(jià)值亦相對(duì)有限。故對(duì)于房抵貸客戶集中于一、二線城市的銀行，其風(fēng)險(xiǎn)或處于可控區(qū)間，結(jié)合抵債資產(chǎn)數(shù)據(jù)看，一些城市涉房風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)則仍待觀察，其屬地城商行涉房資產(chǎn)質(zhì)量或仍有壓力。
上述券商房地產(chǎn)首席分析師也認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。他表示，資產(chǎn)貶值的沖擊多數(shù)在銀行取得資產(chǎn)之前已發(fā)生，因此直供房處置“對(duì)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表來說其實(shí)是好事，不良是降低的”。
“銀行這類處置模式，和當(dāng)前處置方式增多、信息更加公開透明有關(guān)?？陀^上說明在存量房處置過程中，機(jī)制和模式更加多元化?！蹦持康禺a(chǎn)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房屋出售只是手段，關(guān)鍵要找到房屋的真正利用價(jià)值。銀行和別的房東還是有區(qū)別的，銀行是金融機(jī)構(gòu)，可以有資產(chǎn)管理的思維：一是不要做散售，因?yàn)楹苋菀滓饑^和產(chǎn)生輿情。二是加強(qiáng)打包處置，這樣定向找客戶。三是可以朝著銀行內(nèi)部消化、人才公寓打造、保障性租賃住房打造等角度進(jìn)行，尤其是和目前的保障房等工作結(jié)合進(jìn)行，也表明金融系統(tǒng)對(duì)存量房產(chǎn)消化的支持。
