國(guó)家發(fā)改委在月27日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，正在積極推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，將城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多類(lèi)型的資產(chǎn)納入其中。
自2020年啟動(dòng)以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)圍擴(kuò)容：
初期范圍：主要包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)。
后續(xù)擴(kuò)圍：逐步增加了清潔能源、數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房、水利設(shè)施、文化旅游、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類(lèi)型。
截至2025年11月，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行范圍已涵蓋12大行業(yè)的52個(gè)資產(chǎn)類(lèi)型，其中已有10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的18個(gè)資產(chǎn)類(lèi)型實(shí)現(xiàn)了首單發(fā)行上市。國(guó)家發(fā)改委已累計(jì)向證監(jiān)會(huì)推薦105個(gè)項(xiàng)目，83個(gè)已發(fā)行上市，募集基金總額達(dá)2070億元，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過(guò)1萬(wàn)億元。
12大行業(yè)范圍：
交通基礎(chǔ)設(shè)施：包括收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)和港口項(xiàng)目。
能源基礎(chǔ)設(shè)施：覆蓋范圍廣泛，包括風(fēng)電、太陽(yáng)能發(fā)電、水力發(fā)電等清潔能源項(xiàng)目，特高壓輸電項(xiàng)目，以及儲(chǔ)能設(shè)施、充電基礎(chǔ)設(shè)施等。其中，燃煤發(fā)電項(xiàng)目需滿足特定低碳高效條件。
市政基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱項(xiàng)目以及停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目。
生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施：包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、以及大宗固體廢棄物綜合利用等環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施：指面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)和冷庫(kù)等專(zhuān)業(yè)倉(cāng)庫(kù)。
園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器等設(shè)施。需要注意的是，在特定條件下，園區(qū)內(nèi)物理上不可分割的酒店和配套底商，只要面積占比不超過(guò)30%，可納入底層資產(chǎn)。
新型基礎(chǔ)設(shè)施：包括數(shù)據(jù)中心、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施、5G、通信鐵塔、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智能交通、智慧能源、智慧城市等項(xiàng)目。
租賃住房：包括保障性租賃住房、公共租賃住房項(xiàng)目，以及符合條件的長(zhǎng)租市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目。
水利設(shè)施：主要指具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施項(xiàng)目。
文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施：包括自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)和AAAA級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目。在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的配套旅游酒店也可納入底層資產(chǎn)。
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施：包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)綜合體、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。同樣需要注意，與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割的酒店和商業(yè)辦公用房，在滿足特定面積比例要求下（原則上不超過(guò)30%）可納入資產(chǎn)范圍。
養(yǎng)老設(shè)施：指依法登記并在民政部門(mén)備案的養(yǎng)老項(xiàng)目。
此外，政策還包含一項(xiàng)“兜底”條款，即符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目也可申報(bào)，這為未來(lái)納入更多創(chuàng)新資產(chǎn)類(lèi)型留出了空間。
國(guó)家發(fā)改委將繼續(xù)加強(qiáng)與證監(jiān)會(huì)的協(xié)同配合，通過(guò)優(yōu)化申報(bào)推薦流程、動(dòng)態(tài)完善項(xiàng)目申報(bào)要求、嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)把質(zhì)量等措施，支持更多符合條件的項(xiàng)目發(fā)行上市，以更好地推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的運(yùn)作模式，核心在于將流動(dòng)性低的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可交易的金融產(chǎn)品，讓普通投資者也能以較低門(mén)檻參與并分享收益。
——資金從哪兒來(lái)、到哪兒去
REITs通過(guò)向公眾投資者發(fā)行收益憑證（如基金份額）來(lái)募集資金。這些募集來(lái)的資金，主要用來(lái)收購(gòu)能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或項(xiàng)目公司的權(quán)益。
公募REITs基金先認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)支持證券的全部份額，然后通過(guò)這個(gè)特殊的載體（SPV）最終持有運(yùn)營(yíng)底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的項(xiàng)目公司股權(quán)，從而取得項(xiàng)目的完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。這種結(jié)構(gòu)旨在實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。
——如何管理與運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)
REITs并非被動(dòng)地持有物業(yè)，而是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行主動(dòng)管理。這包括負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維護(hù)、租賃管理、成本控制、升級(jí)改造等，目標(biāo)是提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率和價(jià)值，從而保障并增強(qiáng)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。
——收益如何產(chǎn)生與分配
REITs的收益主要有兩個(gè)來(lái)源：一是底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流（例如辦公樓的租金、高速公路的收費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園的租金和管理費(fèi)等）；二是資產(chǎn)本身的增值收益。
REITs一個(gè)核心特點(diǎn)是高比例強(qiáng)制分紅。REITs每年需要將不低于年度可分配金額的90%以現(xiàn)金形式分配給投資者。這為投資者提供了相對(duì)穩(wěn)定的定期回報(bào)。
——主要類(lèi)型如何運(yùn)作
根據(jù)資金投向和盈利模式的不同，REITs主要分為兩類(lèi)：
權(quán)益型REITs：這是主流類(lèi)型。它直接投資并擁有不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，收益主要來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的租金收入和資產(chǎn)增值。你投資這類(lèi)REITs，就相當(dāng)于間接成為了這些物業(yè)的“股東”——收租婆。
抵押型REITs：這類(lèi)REITs不直接擁有物業(yè)，而是將資金用于發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)抵押貸款支持證券。其收益主要來(lái)源于貸款利息。它的表現(xiàn)受市場(chǎng)利率變動(dòng)的影響較大。
因此，REITs創(chuàng)造了一種多方共贏的模式：它為基礎(chǔ)設(shè)施或商業(yè)地產(chǎn)的原始權(quán)益人提供了盤(pán)活存量資產(chǎn)的渠道，也為廣大投資者打開(kāi)了參與大型不動(dòng)產(chǎn)投資的大門(mén)，同時(shí)也有助于拓寬社會(huì)資本的投融資渠道。
炒股票、買(mǎi)債券、買(mǎi)REITs，增加穩(wěn)定收入。
